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    信托专家孙飞博士最近忙着接待来自各地从事土地一级开发的房地产公司，这些公司找孙飞的目的大致相同——探讨发行信托计划的可行性。现在，商业银行对此类公司贷款的条件规定十分严格，没有土地证的项目根本拿不到贷款。开发商不得已转向信托公司。
    8月16日，北京国际信托投资有限公司在北京成功发售“土地一级开发收益权信托优先受益权投资计划”（以下简称“计划”），该“计划”信托期限为2年，预期年收益率6.5％，整体发行规模为1个亿。产品出人意料地热销，仅半天时间就全部预约满，其销售速度令人咋舌。

土地一级开发市场

信托产品受追捧

    “信托可以利用自身的灵活性，在确保严格控制风险的情况下，弥补银行贷款空档，针对土地一级开发市场推出相应的产品。”北京国际信托投资有限公司信托总部副总经理何晓峰说。

    除了来自开发商的需求外，投资者对土地一级开发信托产品的热情也给市场集聚了不少“人气”。据了解，由于信托投资的资金门槛较高，目前土地一级开发市场信托产品的客户多为高端客户，这些客户有着参与分享地产业高成长的强烈冲动，但又苦于没有合法的集合投资渠道，土地一级开发信托计划为他们提供了很好的渠道，既能获得较高的收益，风险也在控制范围之内。

    一位认购了北国投数百万元“土地一级开发收益权信托优先受益权投资计划”的客户对记者说，对于这个产品，他看好的是地块的投资潜力。此次“计划”募集的信托资金将全部用于北京市朝阳区白家庄西里危改区项目的一级土地开发，这一区域土地资源的稀缺性使得土地一级开发获取收益较有保障。

    不仅是客户，信托公司也看中这一点。在宏观调控之后，房地产市场的风险开始趋高，信托公司在选择房地产项目时则更加谨慎，所选项目要求的保险系数也更大。而相对于房地产业的其他产品而言，土地处于房地产产业的前端，风险较低。这也是信托公司热推土地一级开发信托产品的原因。　

分级设立多重防火墙 

    北国投此次信托产品控制风险的一个重要特征，就是分了优先级受益权和次级受益权：通过优先受益权向社会募集1个亿的资金，而融资方的母公司——北京恒世华融公司及其股东持有全部的次级受益权，从而对投资人受让的优先受益权进行了增信。只有优先受益权持有者先收益，次级才能再收益，这相当于一层防火墙。而且优先级受益权和次级受益权达到1比1的比例，这是以前的信托产品没有过的。委托期满时，由北京恒世华融公司按约定回购全部转让的优先受益权，从而保证投资人的本金和收益。

    “与其他金融机构不同，信托公司具备投资功能，可以采用股权投资的方式为企业提供融资。”孙飞博士认为。这次北国投持有北京恒世华融公司80％的股份，可按合同约定参与公司的决策或处置该股份，从根本上把握公司的经营方向，保证还款来源。同时这次募集到的资金是专款专用，只用于这块地的一级开发。种种措施将项目的风险控制到最低水平。

    在房地产高烧不退的今天，每个房地产项目都难免会遇到各种难以确定的风险，土地一级开发市场也不例外。土地价值可能因为国家政策的调整而发生改变，还可能存在法律风险。

    孙飞博士指出，可以通过设置多重防火墙的办法来规避风险。首先，没有土地证的开发商可以用其他优质资产做抵押；其次，要保证土地一级开发之后回购，并要求有较高信用资质的机构进行担保；第三，土地开发公司的一级母公司（集团）要做担保。当然，如果土地本身存在内部法律纠纷等先天性的缺陷，那么无论信托产品怎么设计，风险都是无法避免的。

“类产业投资基金”初露端倪

    实际上，北国投此次推出土地一级开发信托产品并非首次试水，早在三年前北国投就率先抛出第一个土地一级开发市场的信托产品——“北京ＣＢＤ信托计划”，随后各地信托公司纷纷进入土地市场。

    何晓峰对记者表示，北国投试图通过综合利用信托产品自身所具有的灵活性，在确保风险规避的情况下，打造“类产业基金”。8月16日推出的“计划”则是“类产业基金”的组成部分。所谓“类产业基金”是指通过发行若干个交易结构、投资盈利、风险控制措施相类似的“信托计划”，来形成一个链式信托产品，充分发挥信托的优势，以信托方式形成准产业投资基金。

    北国投计划打造的“类产业基金”其实是在当前政策限制下不得已而为之的行为，其实质是信托产品向产业投资基金的过渡。